Marseille : une ville à l’immobilier tendu?

Marseille a été cataloguée par les politiques de ville au marché immobilier tendu.

Une terminologie qui ne cesse de me mettre en colère à chaque fois que je l’entend.

Le 10 juin 2014, l’Adil des Bouches-du-Rhône organisait une conférence dont le thème était « le marché de l’habitat est-il tendu dans le 13 ? » .

Ni une, ni deux, m’y voilà parti avec  la volonté de partager et de comprendre d’où venait cette croyance.

J’avais même préparé quelques questions sur l’offre et la demande immobilière privée selon ce que nous, agents immobiliers, constatons sur le terrain.

Mais qu’ai-je été naïf, de croire que cela serait démontré.

Une simple affirmation de  Mr Moalic, patron de l’Adil, a suffi à clore le débat :

« A Marseille il y a des marchés tendus où beaucoup veulent vivre et des marchés détendus où peu d’habitants veulent vivre ».

Une vérité toute conne à dire.

Ce ne sont pas mes confrères,  qui pourtant ont affirmé que les loyers baissaient de 10 à 30%,  qui ont mis le moindre doute à ces « observateurs ».

Non évidemment en politique, ils savent… et connaissent le marché.

Le débat fût donc sans intérêt et sans aucune interaction avec comme toujours dans ces conférences, de l’entre-soi où tout le monde semble d’accord et partage la même vision « consensuelle » dictée par les intérêts en jeu.

Le marché de la location : la poursuite du mouvement de baisse en centre-ville et dans les bons quartiers

Revenons donc aux faits et chiffres réels et dressons le bilan du marché immobilier Marseillais sur le 2e trimesre 2014.

Ce trimestre n’a pas été mauvais.

Nous avons réalisé 90 locations avec un bon mois d’avril  et avons accusé un gros coup de mou en mai et début juin.

Les loyers auxquels nous avons conclu nos locations se sont fixés autour  de 11,5€ le m2 soit 5 à 7% en dessous de la moyenne du marché marseillais.

Ce montant moyen des loyers reste conforme à notre stratégie de présenter des loyers raisonnables pour fidéliser nos locataires.

Il semble néanmoins qu’il y ait moins d’offres à la location que l’année dernière (5 à 10%), mais ce chiffre me surprend.

Quelques chiffres et faits intéressants :

• Nos délais de relocation ont été de 35 jours pour les appartements dans un état correct et proposés à des prix eux aussi corrects.
• Ils ont été de 60 jours pour les appartements qui étaient soit à un prix en dessus du marché, soit dans un état moyen.
• Ils seraient de 97 jours sur tout Marseille en moyenne (source clameur).

• Nous constatons quand même, qu’un certain nombre d’appartements sortent du marché faute d’investissement pour les rénover ou les entretenir que se soit par manque de moyens ou d’envie des propriétaires.

• Comme d’habitude, et ce depuis 4 ans, quand un appartement revient à la location dans un état moyen et qu’il n’est pas rénové ou amélioré, nous baissons le prix des loyers de 40€  en moyenne pour les  petites surfaces et de 60 à 80€ pour les grandes.

• Malheureusement, les travaux que nous préconisons au propriétaire de faire ne permettent pas toujours de maintenir le niveau de prix loyers à ceux conclus lors du précédent bail mais nous donne plus de chance de le louer rapidement.

• Le prix des loyers à Marseille stagnent et cela devrait durer. Le gouvernement semble avoir reculé sur les loyers médians et c’est une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs à long terme.

Le marché de la transaction : le centre en pente douce, la périphérie qui plonge

Je fais moins de transactions que de locations donc je ne suis pas en mesure de donner des statistiques .

Je ne vous dirai donc que ce que j’ai fait ce dernier trimestre et ce que je constate en discutant avec mes confrères spécialisés en transaction.

Mon agence a conclu 8 ventes ce trimestre et signé 5 compromis.

Ce que l’on constate, c’est que :

• Les prix sont en baisse de  3 à 4% et au moins 20% dans les quartiers nord. 
• La ristourne obtenue par les acheteur serait de 7% sur le dernier prix de publicité.
• Beaucoup de petites surfaces sont présentées du studio au T2 contrairement au  T3 et les T4 dont les stocks baissent et qui du coup se vendent mieux et plus rapidement.
• Le nombre de biens à vendre s’accumule sauf dans les quartiers centraux ou l’offre demeure stable.
• Les quartiers nord et les quartiers périphériques comme St Marcel sont fortement touchés et une grande quantité de biens sont à vendre…deux fois plus d’appartements et de maisons à la vente que l’an dernier .

Cela ne présage rien de bon.

Sans faire de stigmatisation :

Il y a quand même un lien entre les prix du marché et les lieux :

• où s’installent des campements,
• où l’insécurité règne
• et  l’incivisme est monnaie quotidienne
• et où ni la justice ni la police ne sont efficaces.

L’insécurité et l’incivilité sont les premières causes de la baisse marquée de l’immobilier dans les quartiers nord et périphériques.

La dévalorisation des biens, une réalité ou …?

Je vois régulièrement, malheureusement, des jeunes qui ont acheté leur T3 à 130 000€ dans ces quartiers (13011, 1013, 13014) et qui n’arrivent pas à les vendre à 100-110 000€,  5 ans après.

A cause de la loi Duflot/ALUR, ce trimestre sera mauvais avec un mois de septembre noir en terme de signatures.

De plus en plus de confrères ferment soit,  financièrement exsangues, soit découragés par le marché et les mesures de ce gouvernement.

Les décrets que nous attendons depuis des mois vont attendre des mois…

Nous devions les avoir en avril puis en juin maintenant ils n’osent plus donner de date car ils n’en savent rien et découvrent la complexité d’appliquer ces « lois ».

Le marché des bureaux et de l’investissement est presque à 0 :

Nous avons eu très peu de contact pour les bureaux et commerces présentés à la location.

Mon conseil : Attendre l’amélioration du dispositif Duflot !

Quant aux investisseurs d’appartements dans le neuf, je leur conseille d’attendre l’amélioration du dispositif Duflot et de profiter des ristournes que les promoteurs consentent dans cette période difficile. 

Toujours pareil, dans du neuf : achetez dans les quartiers centraux et pas au-dessus de 3.500€…mais il faut trouver le programme.

La rentabilité de tels investissements demeure faible.

Il y a un an nous avions fait beaucoup d’estimations car nos clients envisageaient de vendre leur patrimoine.

Finalement ils ont opté pour le statu-quo sauf ceux qui ont décidé de partir de France et qui mettent en vente plutôt leur propriété et biens d’exception que leur patrimoine de rapport.

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