Les règles à savoir quand vous voulez acheter du neuf: faites le accompagné par un avocat et une agence immobilière indépendante

Posté le 13/02/2018 par Stéphane Pujol dans Mes conseils pour investir en immobilier à Marseille

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Ces dernières semaines, deux cas m’ont exaspéré:
– un couple de jeunes qui viennent de se marier se sont fait « conseiller » d’acheter un T1 de 30m dans du neuf pour vivre ensemble. Résultat: 6 mois après leur mariage, ils sont toujours chez leur parent à cause du retard du promoteur.
– un monsieur de 56 ans s’est fait vendre un T2 alors que le commercial savait qu’il aurait besoin de vendre cet appartement pour ses 65 ans…Résultat: il a payé 3500€ le m pour un T2 que j’ai évalué 2700€ le m…
 

Règle n°1 quand vous achetez dans du neuf : faites vous accompagner et conseiller par un avocat 

 Pourquoi un avocat?
Car les délais de construction sont rarement respectés et les contrats de réservation sont souvent non contraignants pour le promoteur. Dans ce contrat vous devrez prévoir les clauses qui permettront de compenser l’éventuel préjudice dû au retard de livraison. Imaginez que vous avez vendu votre appartement, vous avez donné votre dédite de location, mais le bien que vous avez acheté finalement aura du retard et vous ne pourrez emménager dans les délais prévus. Imaginez comme ces jeunes sont pressés d’habiter ensemble…
 

immeuble neuf la Capelette marseille

 
Que ferez-vous si vous n’avez pas prévu ces clauses dans le contrat avec le promoteur? Prenez donc vos précautions en faisant rédiger une clause qui vous protège des retards imprévisibles, qui sont malheureusement très courants (60% des projets selon notre expérience).
 

Règles numéro 2: Prenez les conseils d’un agent immobilier local qui ne dépend ni du promoteur ni de la banque.

 
Pourquoi un agent immobilier local et indépendant ?
Si vous achetez un appartement en investissement locatif à Marseille ou ailleurs sachez que les promoteurs annoncent parfois des prix de loyers surévalués dans leur « soit-disant » étude locative ou des charges minorées.
Parfois également c’est l’agent immobilier ami du promoteur, qui pour lui démontrer sa qualité annonce des loyers trop chers. Demandez conseil à un agent immobilier local sans rapport avec le promoteur pour estimer le loyer de l’appartement que vous souhaitez acquérir afin de faire vos simulations sur des bases réelles.
 
Pourquoi faire gérer son bien par un agent immobilier local et indépendant?
Car l’agent immobilier du promoteur tiendra forcément le même discours que ce dernier et ne vous donnera qu’une vision biaisée ou trop flatteuse.

Faites également attention aussi au bouquet de services (promotion, assurance, crédit, gestion locative) que les grands circuits de la finance et de la banque vous proposent quand le promoteur, la banque et l’agence immobilière sont toutes filiales du même groupe.

Gérer du neuf:

De nombreux articles dans la presse ont fait l’écho des sur-promesses de rendement d’appartements vendus en loi Scellier ou Duflot par les promoteurs dans des villes sans demande locative. C’est exactement ce qui s’est passé sur un immeuble neuf rue sainte que nous gérons dans le 6ième à Marseille où les loyers annoncés étaient 20% au-dessus de la réalité du marché et les prix d’achat étaient le double du marché de l’ancien…

Faites appel aux agences immobilières locales pour connaître les prix du marché, mais aussi pour la gestion locative de votre appartement à Marseille

Règle numéro 3: Conserver 20 ans votre appartement est un minimum pour ne pas perdre d’argent

Acheter du neuf c’est payer très très cher des biens de qualité. Prendre les clefs, c’est déjà perdre 10 à 15%. Vendre au bout de 5 ans, c’est perdre 20%. Acheter aujourd’hui à 3800€ le m c’est probablement revendre à 3000€ dans 10 ans.

Le marché de l’ancien ne valorise pas les qualités du « neuf devenu vieux » par rapport à l’ancien construit il y a 40 ans…

Le risque de revente à perte au bout de 10 ans est d’environ 80%. Ce risque est compensé par une économie de charge, l’absence de travaux, mais pour cela le temps doit faire son oeuvre…

Dernières astuces pour acheter du neuf:

  • Négociez avec le commercial du promoteur en fin de trimestre, car il doit faire ses objectifs et vous aurez plus de chances d’obtenir quelque chose si votre signature est en jeu (ou idéalement en fin d’une mauvaise année)
  • Si un promoteur vous vante le futur quartier en devenir: ayez conscience qu’un quartier met plus d’une génération à évoluer…Comptez 30 ans et cela si tout va bien.

 Confier la gestion d’un bien : combien ça coûte ?

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