Une question qui ne se pose presque plus pour les SCI? choisir entre l’IR ou l’IS

Choisir de soumettre sa sci à l’impôt sur les sociétés (IS) ou rester à l’impôt sur le revenu (IR) était une question récurrente. C’est aujourd’hui un dossier classé par les fiscalistes, les banquiers et tous ceux qui gèrent les patrimoines. Ils sont depuis plusieurs années unanimes à préconiser les sci soumises à l’IS. Pourtant, quand nous prenons un papier et un stylo, la démonstration est loin d’être évidente.

Premières précautions sur ces sujets: il n’y a évidemment pas de réponse gravée dans le marbre. En effet,  l’évolution de la fiscalité immobilière a été notablement allégée par notre gouvernement actuel sans pour autant changer la donne. Baisse de l’IS et flat tax ont allégé la fiscalité des revenus tirés des sociétés alors que la fiscalité personnelle est sans cesse alourdie depuis 2011. Bref, ce qui est fiscalement intéressant un jour peut être un boulet fiscal demain.

Il faut également avoir conscience des nuances qu’apportent le profil de l’investisseur, la plus-value potentielle de l’immeuble et la durée de détention.

Aujourd’hui, un investisseur qui veut créer un patrimoine immobilier et qui souhaite générer des revenus réguliers a toujours le choix entre ces deux options que nous allons évaluer.

Comparaison des taux d’imposition sur les loyers perçus: avantage aux sci soumises à l’IS

La SCI redevable de l’IS est soumise à un taux d’imposition de 15% jusqu’à 38 120€ et 33,33% au-delà. 28% nous sont annoncés. Puis les revenus distribués seront soumis à la flat tax de 30%.

Les revenus d’une SCI soumise à l’IR seront non seulement redevables des prélèvements sociaux (17,20%), mais seront soumis au barème de l’impôt. Le total des impôts à payer peut atteindre rapidement les 47,20 %, 58,20% ou encore 62,20% !

Évaluation sur un exemple :

Pour un loyer de 35 000€ annuel, une imposition à la tranche de 45%

L’IS sera 5250€, la flat tax de 9825€ soit un net restant de 22 925€.

L’iR sera de 15 750€, la csg de 6020€ soit un net restant de 13 220€.

Une différence de 9 725€ chaque année en faveur de l’IS, soit 28% du montant des loyers.

Si nous partons de l’hypothèse que le bien est évalué sur une capitalisation à 6% (donc bien évalué à 583 300€), ces 9725€ d’économie fiscale représente 1,66% de la valeur du bien chaque année en faveur des sci soumises à l’IS. Ce sont ces calculs qui font pencher la balance des conseillers en faveur des sci soumises à l’IS. Je n’ai pas tenu compte de la crl qui impacte la rentabilité de 2,5% du montant des loyers car la somme est faible et que les baux peuvent prévoir la prise en charge par le locataire.

Et en cas de vente, les conséquences sont inverses: avantage aux sci soumises à l’IR

Pour les biens logés dans des sci soumises à l’IS, la plus-value sera soumise à la flat tax de 30% MAIS la plus-value ne se calcule pas à partir de la valeur d’achat…La plus-value est le prix de vente, déduction faite des amortissements pratiqués. Vous allez donc payer de l’IS sur les amortissements pratiqués et la flat taxe. Cela change tout et aggrave fortement l’imposition lors de la vente.

Si vous amortissez 4% par de l’immeuble, au bout de 10 ans, 40% de la valeur a été amorti et deviennent imposables. L’IS sera généré sur ces 40% ( à 15% sur les premiers 38 000€ et à 33% voir 28% au-delà) puis la flat tax sur le prix distribué (30%).

Au bout de 20 ans, 80% de la valeur a été amorti, donc l’IS portera sur ces 80% puis également la flat tax.

Reprenons notre exemple:

Considérons qu’il n’y a aucune plus-value sur 10 ans ni 20 ans. Hypothèse prudente.

Valeur du bien cédé 583 000€ pour une sci soumise à l’IS

Valeur du bien cédé 583 000€ pour la sci soumise à l’IR:

Comparaison en cas de cession immobilière dans nos deux cas de figure:

Sur 10 ans, vous gagnez chaque année 1,66% de la valeur du bien au titre de la fiscalité plus douce, soit 16,66% en cumulé sur 10 ans mais vous perdez 35% de la valeur en impôt (IS et flat tax) au moment de la cession.

Sur 20 ans, vous gagnez toujours les 1,66% chaque année, soit en cumulé 33,33% mais vous perdez 46% de la valeur du bien en impôt au moment de la cession.

Globalement donc, si vous pouvez sacrifier beaucoup de trésoreries les premières années en impôt, l’IR est toujours le plus intéressant en cas de vente au bout de 10 ans et 20 ans. Si vous ne pouvez pas ou que vous n’avez aucune intention de vendre, l’IS est plus favorable à très long terme.

Un dernier avantage pour l’IS

Une SCI soumise à l’IS pourra déduire certaines charges (frais d’agence pour l’acquisition du bien, frais de notaire, amortissement comptable, travaux de construction et d’agrandissement…), ce qui n’est pas le cas d’une SCI soumise à l’IR.

Deux derniers avantages pour l’IR:

En cas de plus-value, il y a un forfait travaux de 15% en sus du prix d’achat qui ne déclenche aucune taxe ou impôt…

Et il est tenu compte de l’inflation pour valoriser le seuil de déclenchement des taxes et impôts…

Un article à découvrir : La rentabilité des travaux de rénovation

Quand choisir l’IR ?

Quand vous avez des revenus qui vous permettent de payer l’impôt…

S’il y a de grosses plus-values à long terme. Avec une exonération totale au bout de 30 ans.

Si vous souhaitez vendre au bout de 10 ans le bien.

Si vous constituez votre retraite avec l’idée de vendre les biens et de réemployer le capital.

Quand choisir l’IS ?

Vous devriez choisir l’IS dans les cas suivants :

• Vous investissez à très long terme sans vente
• Vous envisagez la transmission de votre bien
• Vous investissez dans un bien qui se dévalorisera, mais qui générera des revenus réguliers
• Vous laisserez les revenus se capitaliser au sein de la SCI et les réutiliserez pour investir davantage dans l’immobilier.

Un dernier avis, faites attention de ne pas faire que des investissements immobiliers soumis à l’IS car imaginez si ce gouvernement ou un prochain gouvernement assoiffé de votre patrimoine décide de surtaxer les sociétés à prépondérance immobilières?

Donc,  ne mettez pas tous vos œufs dans un même panier et gardez-vous des capacités d’arbitrage. Si vous envisagez de transformer votre sci soumise à l’IR à une sci soumise à l’IS, contactez-moi pour en parler.