Je rencontre tous les jours, comme tout agent immobilier, de nombreux vendeurs de maisons, d’appartements ou d’immeubles. Avec le retournement du marché, je fais de plus en plus de rendez-vous avec des vendeurs crispés, tendus quand je donne la valeur de marché de leur bien, ma vérité…
Cela ne choque personne et fait partie des aléas de toute vente… au mauvais moment. Non, ce qui me gêne, est de constater que malgré tous les moyens mis à la disposition de tout le monde pour acheter (j’attends avec impatience et sans croire une seconde au projet de logiciel d’évaluation de notre gouvernement…), il y ai encore de grosses erreurs commises par naïveté, par méconnaissance. Je vois encore souvent des jeunes ou des moins jeunes perdre 20% voir 30% en achetant un appartement surévalué.
Ces acheteurs fracassent des années de travail et d’économie pour des erreurs de jugement ou de prix qui sont facilement évitables. Quand le marché monte, ces erreurs sont masquées par le marché. Quand le marché baisse, ces erreurs sautent aux yeux.
Je n’aime pas ces moments quand ils mesurent la différence entre ce qu’ils ont imaginé et la réalité du prix de marché.
La semaine dernière, j’ai rencontré un jeune qui m’a montré l’appartement qu’il avait signé sous compromis et un couple qui venait d’acquérir un appartement neuf…
Le premier cas typique : la vente entre particuliers
Cadre, célibataire ayant envie d’investir pour sa retraite sur les conseils de son père, je rencontre JP qui me présente pour une estimation de loyer l’appartement qu’il venait de signer sous compromis. Je l’évalue à 450€…il réagit en m’indiquant que le vendeur le louait 750€… C’est un T2 en RDC dans le 13008, mal foutu, in-aménageable…sentant son désarroi, je lui demande combien il projetait de le payer : 140 000€ me répond-il…je lui ai dit qu’il en valait 100 000€.
Il avait trouvé son bien de particulier à particulier. A ce prix-là, croyez-vous qu’avec les difficultés du marché, un agent immobilier aurait accepté de s’occuper d’un bien surévalué de 30%? Je ne dis pas que cela est une généralité, mais le risque de prix sur évalué entre particuliers est beaucoup plus important qu’en passant par des professionnels. Heureusement pour mon client, il était sous compromis avec une condition suspensive et va se défaire de cet engagement.
Le deuxième cas : un jeune couple qui paye très peu d’impôt qui se fait fourguer un appartement neuf de défiscalisation dans un mauvais quartier par ces réseaux de vendeurs…
Lui est chauffeur à 2000€ par mois et, elle, aide-ménagère à 1000€ par mois. Ils ont une super bouille. Un couple sympa comme j’aime, simple et naturel qui vous racontent en 5 minutes leur projet et leur vie. Ils ont acheté à 180 000€ un T3 (3000€ le mètre + 20 000€ pour le box) neuf dans l’un des plus mauvais quartiers de Marseille… Le loyer potentiel est de 600€… Ils vivent chez les parents de l’un des deux et ont pour projet de faire des économies pour s’acheter une maison dans 5 ans. Leur objectif est donc de revendre cet appartement neuf pour s’en servir comme mise de fond… La démarche était très bonne, mais pas le produit dans lequel ils ont investi…et pas de neuf pour le vendre dans 5 ans.
Le souci: ils ont rencontré un réseau de vendeur de défiscalisation sans scrupule. Fuyez les offres toutes faites par les marchands de frics qui vous poussent à croire qu’on peut acheter de l’immobilier comme une Sicav, avec des gains assurés. Qu’ils soient banquiers, conseillers de réseaux ou gestionnaires de patrimoine, ils sont rémunérés pour le programme qu’ils ont à vous vendre: c’est tout. Demain, ils n’existeront plus car aucune boite ne survit quand ses clients font de mauvaises affaires.
Dans 5 ans, cet appartement vaudra au mieux 140 000€ (2000€ le mettre + 20 000€ pour le box). Tous leurs efforts auront été vains, toute cette peine pour payer, économiser… toute cette énergie gâchée et ils devront en plus s’endetter pour payer la différence. Je les ai engueulés, mais pas trop non plus, car ce n’est pas mon rôle.
Dans le cas de ces jeunes, monsieur le commercial de grand réseau, vous avez été minable. Ils vous avaient raconté leur histoire, mais vous n’avez pas vu des hommes juste des clients. Vous avez juste piaffé pour votre commission de merde.
Ruinés pour un placement : ce n’est plus acceptable de nos jours, pourquoi l’acceptez-vous ?
Je sais que la culture économique et le bon sens ne s’enseignent pas à l’école, mais l’immobilier ne fait pas que monter. Non ! C’est évident pour vous, mais il y a encore beaucoup de gens qui continuent de le croire. Donc non, il ne faut plus s’endetter au maximum, acheter tout et n’importe quoi pour gagner à tous les coups. Oui il faut se renseigner pour avoir une idée objective du marché, des prix, de la qualité du bâti, de la qualité de l’environnement immédiat.
Vous ne savez pas faire le lien entre un emplacement, une construction et un prix?
C’est normal. C’est le métier d’un agent immobilier indépendant ou d’un expert. Même si beaucoup se méfient de nous, je vous certifie que les plus grandes arnaques se font de particuliers à particuliers. Elles se font entre les particuliers qui ont une bonne connaissance du marché, du produit et ceux qui en sont dénués, qui n’ont pas le temps ou qui vont croire un bon commercial et s’emballer. De ce décalage de connaissance naît le surcoût ou la mauvaise affaire.
Ne pas faire de généralités, mais…
Les généralités qu’il ne faut pas faire :
– Entre particuliers, les prix sont surévalués…non ce n’est pas vrai, mais il faut avoir conscience que les risques de mauvaises affaires y sont plus importants qu’avec des professionnels
– Les programmes dans le neuf commercialisés par les réseaux en défiscalisation font perdre de l’argent…non ce n’est pas vrai, car il y a des fenêtres d’investissement dans lesquelles il est intéressant d’acheter du neuf (JAMAIS POUR REVENDRE DANS 5 ANS). Ayez conscience que les meilleurs programmes sont rapidement vendus et que seules les miettes passent par ces réseaux.
Entourez-vous d’avis de professionnels indépendants qui n’ont rien à vous vendre et dont l’avis les engage.
Pour ma part, je donne des avis par mail gratuitement quand je suis sollicité. Par contre pour toute étude ou conseil nécessitant un déplacement, je demande des honoraires qui varient entre 150€ et 350€ pour étudier un dossier à l’achat…cela permet parfois d’éviter une erreur de prix ou de corriger un avis.
Si j’ai fait ce blog, c’est aussi, car je suis convaincu que si tous mes clients avaient une meilleure connaissance de l’immobilier, des prix, des obligations des uns et des autres, mon métier serait plus agréable, plus facile et moins frustrant.
Pour finir sur la base de données de nos rêveurs du gouvernement, je suis convaincue qu’elle sera fausse comme les autres bases existantes ou au mieux inutile mais à nos frais…