Rénover son appartement n’est plus un choix. Quels coûts et impacts sur le loyer?
Les appartements loués depuis 30 ans et rénovés sommairement à la va vite et au moindre coût ne trouvent plus preneur. En fait, ils trouvent preneur mais à des loyers cassés et après 4 à 6 mois de vacances….
Les trois grands types de travaux qui influencent le calcul de rentabilité
J’ai essayé de dégager certaines règles qui s’appliquent dans une majorité de cas pour inciter mes clients à entreprendre ces travaux de rénovation et à sortir par le haut de cette période de marché difficile.
1. Rénover la salle de bain ou la salle d’eau
Notre marché n’étant pas comparable, nous ne constatons qu’une rentabilité moyenne de 12%.
C’est déjà beaucoup et c’est rentable en cas de revente et/ou de relocation.
- Salle de bain avec baignoire pour les surfaces à partir des T2 , salle d’eau avec douche pour les studios.
- Simple, sobre et de bon goût suffit.
- Carrelage de couleur neutre blanc, crème ou taupe en grès cérame,
- une baignoire blanche en acrylique
- et meuble vasque à 300€ suffiront à ravir les utilisateurs.
Stop aux salles de bains traditionnelles
- Ne faites plus les salles de bains avec
- lavabo blanc,
- baignoire acier et
- carrelage blanc 10*10 cm ou 20*20cm.
Cette période ou les locataires voulaient du fonctionnel est finie. De jolies salles de bain au goût du jour avec une touche de déco seront très appréciées.
Allez faire un tour chez Ikea, Castorama ou Leroy Merlin, qui fourmillent d’idées simples et efficaces, à des prix très raisonnables.
Dépense maximale à engager : 4500€.
Influence sur le loyer mensuel: + 45€ de loyer.
Travaux rentabilisés : en 8,3 ans.
Ce prix , c’est si vous le faite faire. La rénovation vous reviendra moins chère si c’est vous qui la faite. Mais là aussi, attention, il faut que les choses soient bien réalisées.
2. Rénover la cuisine
Toujours aux états-unis, dépenser 5000€ dans une cuisine ne rapporte de 5% de l’investissement. Chez nous, ces travaux rapportent plus. Je l’ai estimé à 10% par an.
On voit qu’ils n’ont pas le même rapport à la nourriture que nous. Pour beaucoup d’entre nous, cette pièce est le cœur de la maison et point de rassemblement de la famille.
Les travaux à faire dans la cuisine
- Le choix est large mais Ikéa est encore là et a un très bon rapport qualité/prix.
- Il est difficile de se tromper, car les designers de cette marque sont bons et évitent les fautes de goût.
- Cela fait 15 ans que nous installons les cuisines de cette enseigne dans les appartements de nos clients, sans difficultés, ni SAV, ni aucun regret.
Dépense maximale à engager : 3000€ max pour les meubles et 1200€ en peinture et faïence.
La règle pour avoir votre cuisine standard, propre et pratique.
Influence sur le loyer mensuel: + 35€ sur le loyer .
Travaux rentabilisés : en 10 ans.
3. Changer les fenêtres
Toujours selon les mêmes sources américaines, chaque dollar investi dans des fenêtres dans une maison rapporte 1,15$. Dans un appartement je n’ai pas les chiffres, mais je suis pour ma part convaincu que c’est l’investissement le plus rentable.
Les travaux à faire dans le changement des fenêtres
- Ne prenez pas de fenêtre de marque ou des verres trop isolants dont le coefficient Uw (qui mesure l’isolation globale) est inférieure à 1,4 , car le surcoût ne sert à rien.
- Ne choisissez pas l’aluminium et le bois est à éviter (sauf contrainte légale). Les fenêtres classiques en PVC suffisent largement à améliorer le confort, faire des économies d’environ d’au moins 7% de consommation d’énergie et a un fort impact sur la valorisation du bien.
- Je suis même convaincu, qu’en cas de vente, faire ces travaux rapporte plus que le coût de l’investissement .
Dépenses maximale à engager : 500 à 600€ par fenêtre est l’investissement le plus rentable.
Influence sur le loyer mensuel: + 10€ de plus par fenêtre changée.
Travaux rentabilisés : en 5 ans.
Voilà comment faire passer le loyer d’un T2 loué 400€ à 510€.
Évidemment que le coup de blanc, la ventilation de l’appartement et la conformité électrique et gaz sont des préalables et des prérequis nécessaires dans le marché où l’offre est peu différenciée.
Et les travaux d’isolation ?
Un dernier point, les travaux d’isolation des murs, des combles, des planchers (hormis les fenêtres) ne servent aujourd’hui à rien, en termes de valorisation des loyers et des prix à la revente.
C’est un regret et seuls les propriétaires qui ont les moyens de se payer ces travaux les réalisent dans une démarche responsable et citoyenne et sans rentabilité…à ce jour.
Je le déplore, car 15€ d’économie sur le chauffage se retrouve directement dans un surcroît de loyer…
Investisseurs ne perdez pas la foi
J’ai rédigé cet article pour ceux qui n’ont pas encore rendu les armes face à notre environnement fiscal et réglementaire toxique qui décourage les investisseurs.
Ils savent que la sur-taxation et la folie des réglementations changeantes qui freinent et découragent l’investissement ne sont que provisoires car elle sont anti-économiques donc à supporter que quelques années.
Il faut donc croire et continuer d’ investir dans le locatif.
[maxbutton id= »8″]
–