Cela fait longtemps que je n’ai pas écrit d’articles et les quelques jours de Noël m’ont permis de finir tous ces débuts d’articles que je n’avais pas eu le temps de terminer.
J’ai, en effet, de moins de moins en temps à consacrer à l’écriture de ces articles tellement, entre autres, la loi ALUR nous accapare.
Ces lois continuent de nous donner une charge de travail supplémentaire, des complexités nouvelles à gérer et qui n’ont aucune utilité ou si peu.
Ces lois, comme toutes nouvelles contraintes, a également accéléré la mutation de notre métier. De nombreux indépendants sont obligés de fermer boutique et de vendre, de nouvelles offres émergent (du type plateformes ou syndic low cost qui sont des succès plus que mitigés) et une nouvelle génération d’entrepreneurs tente sa chance dans nos métiers.
Pour les clients en gestion locative : des coûts supplémentaires, moins de travaux et plus de ventes
- De nouveaux frais: entre 45 à 58€ de souscription d’assurance PNO obligatoire, chaque année
- Des propriétaires qui font moins de travaux dans leurs appartements : à Marseille 37% d’appartements sont remis sur le marché sans travaux, contre 19% avant (source Clameur).
Bien sûr que les loyers plafonnés, les nouvelles contraintes et la surtaxation sont la cause du dégoût de beaucoup de bailleurs, seuls les naïfs-rêveurs pensent le contraire. - Des bailleurs qui vendent deux fois plus qu’avant. Leur psychologie a été atteinte et ils n’ont plus l’envie d’investir pour le long terme, car ce n’est plus rentable surtout pour ceux qui payent l’ISF. L’asphyxie fiscale s’est rajoutée à cette loi.
Pour les clients en syndic : des coûts supplémentaires et des copropriétés qui ne seront plus gérées par des professionnels
- Les couts générés par la loi Alur/Duflot en syndic :
Une majoration de 190€ des frais de mutation liés aux nouvelles demandes dites « pré-état daté » lors des ventes qui nous fait faire deux fois le travail d’information des vendeurs, du notaire et des acquéreurs.
Une augmentation de 6% de nos honoraires qui vont se prolonger dans les prochaines années pour faire face au supplément de 20% de notre travail comptable dû à la mise en place entre autre des comptes séparées, que personne ne voit, personne n’imagine et dont tout le monde se fiche.
- Des copropriétés plus gérées par des syndic traditionnels
L’abandon de la gestion des petites copropriétés dans lesquelles il y a des soucis techniques ou des travaux à entreprendre. Il nous est demandé de ne plus facturer selon le temps de travail, mais de forfaitiser nos missions…L’abandon de la gestion des copropriétés avec contentieux et surtout recouvrement de charges. Nous n’avons plus le droit de facturer les frais de procédure en recouvrement de charges…ce qui est impossible à faire.
Qui croit que nous allons continuer de nous occuper des copropriétés « à contentieux » ou « avec travaux » gratuitement ?
Dans une copropriété de 5 lots à 4000€ de budget 1000€ ht d’honoraires annuels : qui croît que nous avons les moyens de passer du temps sur une procédure en recouvrement (un confrère à Marseille ne fait déjà plus de recouvrement, faute de temps…)?
Le risque c’est que les syndics les plus compétents, ne gèrent plus les copropriétés les plus difficiles, car qui veut gérer une complexité forte de travaux ou de procédures sans être rémunéré en retour?
Pour les clients en transaction : des délais de vente allongés par la paperasse à fournir et des prix en baisse
- Des délais et de l’énervement à n’en plus finir, car les notaires couvrent leur responsabilité pour assurer une sécurité juridique, mais au prix de délais de signature d’avant contrats très longs.
- La mise sur le marché de deux fois plus de biens qui étaient préalablement donnés à bail, donc beaucoup de biens mis sur le marché qui accélèrent la baisse des prix. C’était d’ailleurs, l’un des objectifs recherchés de Mme Duflot.
Pour les locataires : des pages et des pages à imprimer
- Les baux font désormais 40 pages. Je ne vous dis pas la tête des locataires quand ils reçoivent le paquet ! Documents qu’ils ne lisent pas, qui sont sans intérêt, ni utilité mais qu’ils signent.
Pour ma société :
Une baisse de 15% de mon chiffre d’affaire en location soit 45 000€ lié à la limitation à 10€ et 3€ de la commission de location. Cette baisse a été sensible pour la location des studios et ne change rien pour les autres.
Une majoration de 190€ des états datés, (soit 15 000€ d’honoraires en plus) pré-état datés qui nous font expliquer ces documents au vendeur, à l’acheteur et au notaire. Bref, 3 discussions et 2 fois plus de documents, mais une meilleure information donnée aux acheteurs.
Une augmentation de 6% de nos honoraires de syndic qui vont se prolonger dans les prochaines années pour faire face au supplément de 20% de notre travail comptable .
40 000€ de perte sur les produits financiers que nous faisions sur la gestion du compte commun des petites copropriétés (ce qui était légal). Maintenant cette loi est très favorable aux banques et à leurs filiales de nos métiers (Foncia et autres) car les fonds de 1000 à 10 000€ sont laissés sur les comptes sans aucune rémunération.
2,5% de baisse annuelle structurelle de nos portefeuilles en gestion locative, car les bailleurs sont massacrés d’impôts, jettent l’éponge et vendent.
Le report tant que j’ai pu des recrutements dont nous avions besoin. En fait, depuis l’élection de ce président, comme mes confrères, j’ai reporté tant que j’ai pu ces créations de poste, à cause de la défiance qu’ils nous inspirent avec leurs idées d’un autre âge, leurs œillères et erreurs d’analyse etc…
Le report de notre projet de création de nouvelles offres, car nous attendons encore les décrets d’application qui peuvent couler la rentabilité de nos projets (honoraires de mutation et de recouvrement).
Pas brillant, Mme Duflot
Mme Duflot et son ministère ont commis toutes les erreurs possibles.
La plus importante a été de considérer sa loi comme le moyen d’organiser la lutte des classes des uns contre les autres, plutôt que de créer les conditions de la création de l’investissement et de la richesse commune.
C’est une preuve de plus de l’incompétence de notre système qui met à sa tête des apprentis.
Mme Duflot a dû croire que moins de bailleurs privés, des agents immobiliers et administrateurs de biens moins rentables (70 000€ de perte pour ma société, 34% des administrateurs de biens en déficit), des honoraires plus chers en syndic (pour une complexité inutile), des copropriétés difficiles gérées par les syndics les moins compétents lui permettront d’atteindre les objectifs de sa loi : « réguler les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires, et de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».
Comme Mme Aubry a affaibli pour longtemps notre industrie avec ses 35h et nous a fait passer pour des fainéants aux yeux du monde, elle aura fait entrer notre secteur dans une phase dépressive, de désinvestissement.
Affaiblir l’immobilier en France est un exploit…elle l’a fait.
Par contre, comme toute nouvelle loi, elle a fait aussi naître de nombreuses opportunités de croissance pour ceux qui sont en mesure de les saisir. A suivre, donc…