Nous savons tous, que nous sommes dans une phase de baisse et personne n’en connaît ni la durée ni la profondeur.
Il faut donc savoir apprécier quand le marché a tenu et ce trimestre, il a tenu.
Le 3ème trimestre 2014 fut bon en location et semble repartir pour l’investissement dans le neuf à coup de subvention alors que les ventes dans l’ancien s’enfoncent toujours.
Le marché de la location se tient sauf pour les biens non rénovés
Nous avons conclu, ce dernier trimestre, 145 locations, un peu plus que l’année dernière. Les dossiers ont été de bonnes factures et nous n’avons pas eu besoin de baisser les loyers pour louer (sauf parfois pour les biens non rénovés).
Tous mes confrères vous en diront autant, et c’est un soulagement pour tous.
Selon Clameur, le prix moyen des loyers s’est établis à 12,8€ le m2 au 3ème trimestre.
Pour ma société, le loyer moyen a été plutôt de 12,1€/m2, en hausse de 5% par rapport aux loyers du 2ème trimestre 2014.
En fait, nous constatons toujours le même phénomène, à savoir que :
• les propriétaires qui ne réalisent pas de travaux sont souvent contraints de baisser le loyer de 10 à 12%, alors que les propriétaire qui font cet effort parviennent à maintenir leur niveau de prix et à les ajuster.
19% de nos appartements présentés à la location ont bénéficié de travaux. C’est assez faible par rapport aux besoins du marché et beaucoup d’appartements nécessiteraient des investissements plus importants.
• Les petites surfaces sont toujours plus difficiles à louer que les T3 et T4 et il ne faut surtout pas louper les mois de juillet et août en location sur ces petites surfaces plutôt destinées à des étudiants.
• Notre quartier de Castellane dans le 13006, confirme son statut de quartier central ultra privilégié par les jeunes. Dès le 10 juillet, nous n’avions plus aucun bien à proposer alors que la saison ne faisait que commencer.
L’achat dans l’ancien s’effrite dans les quartiers centraux
Côté ventes dans l’ancien, l’été a été maussade, pour nous comme pour beaucoup.
Les prix se tassent, partout.
D’après Laurent Vimont (Century 21), les délais de vente d’un appartement à Marseille sont de 127 jours…en hausse de 27 jours et ceux pour les maisons de 77 jours en baisse de 3 jours…
Côté prix, ils auraient baissé de 10% en un an dans l’ancien par rapport à 2013… Ce chiffre m’a surpris, mais il est calculé selon moi sur les biens signés et c’est vrai que les hauts prix (supérieurs à 3000€ le m2 pour les appartements) se vendent mal donc cela fausse les prix moyens.
Nous avons conclût 3 compromis, septembre s’étant révélé plus dynamique. Le marché continu sur sa lancée et reste à la baisse malgré des taux qui incitent à l’emprunt.
En moyenne, on emprunte sur 15 ans à 2%, sur 20 ans à 2,4% et sur 25 ans à 2,8%.
Et selon les promotions, vous pouvez même obtenir mieux.
J’ai relevé au salon de l’immobilier 2,66% sur 25 ans…à la Caisse d’Épargne et il semble que des banques comme la BNP cassent un peu plus leur taux également.
Ces taux vont-ils encore descendre et à combien ? 1,5% sur 20 ans ? 2% sur 25 ans ? De tels taux laissent perplexe.
Grâce à la baisse conjuguée, des prix et des taux, Marseille est actuellement, LA grande qui ville qui permet d’acheter la plus grande surface : 81m2 avec un remboursement de prêt de 1000€ par mois.
Avec tous ces chiffres et ces statistiques, nos politiques considèrent toujours que notre marché est « tendu »…sont-ils vraiment lucides?
Un dégel en cours pour les investissements locatifs dans le neuf
La relance de l’investissement dans le neuf avec Le Pinel semble en revanche bien lancé.
Depuis l’annonce de la mise en place du dispositif Pinel, j’ai eu pas mal de consultations sur des programmes neuf à Marseille, des demandes d’étude locative, des avis à donner sur les prix et les appartements.
Il semble que le changement de zonage de notre ville, les améliorations et le changement de nom (le Duflot était connoté lutte des classes) ai suffi à réveiller le marché des investisseurs dans le neuf.
Attention, tous les programmes et tous les quartiers ne sont pas à la fête.
Des déstockages ont lieu à la Capelette où l’offre est toujours abondante et les projets à venir tout autant. Les promoteurs comme Kaufmann avec ses programmes CAP 278 ou Coeur Capelette Îlot 18 , ou encore Cogedim avec son programme Urban Garden ont pour objectif de liquider les invendus avant la fin de l’année sur ces programmes déjà construits et ont consenti des promos.
Nous avons même relevé dans le programme îlot 18 des ventes comprises entre 2800 et 3100€ le m2 !
Nous avons également constaté également un regain d’intérêt pour les beaux programmes comme les Patios de Puget de Saprocom (13006) ou l’Origami de Constructa (13009) dont les prix oscillent entre 4500€ et 5000€ le m2.
J’espère que cela ne sera pas qu’un feu de paille et il faut vite profiter des prix qui ont été revu, car les promoteurs ne mettront pas longtemps à réajuster leur grille.
Quant aux investisseurs dans l’ancien, ils sont toujours prudents, mais regardent les opportunités.
Toujours plus d’impôts et de départs à l’étranger
Ce trimestre, trois de mes clients sont partis principalement pour des raisons fiscales mais aussi à cause du racisme ambiant. Le bon côté est qu’ils me confient la gestion de leur patrimoine. Le mauvais côté est que cela mine et détruit la confiance que nous pouvons avoir dans nos marchés et dans notre pays.
Ceux qui possèdent de l’immobilier ancien subissent les nouvelles hausses des impôts locaux, des charges et les baisses de prix de leur patrimoine.
Et nous laissons faire sans rien dire.
Le neuf quant à lui semble repartir, car on lui consent de nouveaux avantages fiscaux…pour compenser les hausses…
C’est là que nous sentons toute la fragilité de la situation et la mutation que nous sommes en train de vivre.