Le marché immobilier à Marseille se dégrade de nouveau en cette fin d’année
Au mois d’octobre dernier, nous étions assez confiant car le marché de la location avait tenu. Des compromis et des ventes se faisaient et le marché de l’investissement du neuf se réveillait.
Aujourd’hui, 3 mois plus tard, cette confiance a de nouveau disparu :
Le marché de la location s’est durcit,
la vente dans l’ancien se gèle à nouveau,
l’engouement pour l’investissement dans le neuf n’a été qu’un feu de paille.
Le marché de la location :
l’écart de loyer se creuse entre les appartements de qualité et ceux trop vétustes
Selon les quartiers, nous constatons dans un même immeuble et pour des appartements équivalents un écart de prix entre 20 et 30%.
Cet écart se creuse, malgré la bonne année réalisée en location, qui nous a permis de retrouver un niveau d’offre assez normal par rapport aux années antérieures et de maintenir les prix de loyer. 
Nous avons loué au 4ème trimestre 2014, 92 biens, soit 27 locations de plus que l’année dernière sur le même trimestre.
L’offre globale de biens à louer sur Marseille a baissé de 10% par rapport à l’année dernière grâce à la bonne saison d’été et à une demande de qualité.
Tout cela devrait nous réjouir.
Pourtant, non. Nous avons dû baisser les loyers des appartements pas assez propres et rénovés, afin de les louer.
Nous avons eu ce trimestre et avons encore, beaucoup de difficultés à louer dans le quartier de la Capelette à cause d’une offre dans le neuf toujours très forte.
Les biens à louer dans le 5ème arrondissement, ont eux aussi été difficiles à louer à cause des nombreuses petites surfaces qui ne sont plus dans les standards de la demande.
Les 13006, 13007, 13008 et 13009 sont les quartiers dans lesquels les stocks diminuent le plus et où les loyers se maintiennent le mieux car la demande est soutenue pour ces quartiers agréables à vivre.
Dans les autres arrondissements, l’offre est en hausse mais essentiellement à cause de logements en mauvais état ou avec des choix esthétiques et décoration discutables . Et Il y en a beaucoup. Baisser le loyer parfois ne suffit plus à les louer. Souvent dans ces cas là, les propriétaires préfèrent louer à un candidat peu solvable et cela se finit mal.
Convaincre nos clients de réaliser des travaux importants est difficile mais nécessaire pour avoir le choix des locataires.
Heureusement pour les propriétaires bailleurs, l’offre de biens à louer dans le neuf dans les deux prochaines années sera très faible et devrait permettre de stabiliser le niveau des loyers et les inciter à engager cet effort de rénovation.
Les prix moyens auxquels nous avons loués en 2014
En 2014, nous avons loué 329 appartements . Voici nos statistiques :
Les Studio et T1 ont été loués au prix moyen de 16,1€/m2
Appartements T2 ont été loués au prix moyen de 12,7 €/m2
Appartements T3 ont été loués au prix moyen de 12,5 €/m2
Appartements T4 ont été loués au prix moyen de 11,86 €/m2
Appartements T5 ont été loués au prix moyen de 10,4 €/m2
Attention, ces chiffres ne sont que des moyennes . Pour estimez le prix d’un loyer, il faut tenir compte de son emplacement, de son état, de son confort mais aussi du nombre d’offres similaires sur le marché au moment de sa mise en location.
C’est pour cette dernières raison entre autre que nous baissons actuellement les loyers des appartements de type 3 dans le 13010 à cause d’une offre abondante.
Le marché de la transaction à Marseille : Peu de ventes et des prix qui vont baisser
Ce dernier trimestre, nous avons conclu moins de compromis que d’habitude.
Le téléphone sonne peu et nous pensons que la baisse s’accentue dans tous les niveaux de prix et tous les quartiers. Peut-être une seule exception, le 13007 dans lequel l’offre diminue.
Les appartement de Type 3 ou 4 et les maisons sont les biens les plus demandés. Mais comme dans toutes les phases de baisse, il est difficile de discerner des tendances.
Notre ville est toujours la ville qui offre la capacité d’achat la plus importante. Vous pouvez acheter 85m2 avec 1000€ de remboursement mensuel sur 20 ans (en hausse de 4m2 sur un seul trimestre…).
Les taux sont toujours plus bas…nous sommes à 2,2-2,3% sur 20 ans…pour des bons dossiers avec apport. A quand les 2% ?
La baisse des prix de l’immobilier sur 2014 aura été entre 3 et 6% selon les arrondissements. Heureusement que cette baisse des taux se déroulent en même temps que la baisse du marché car sinon, les baisses de prix du marché auraient été supérieures à 15% …
Le marché de l’immobilier de bureaux, des commerces et du tertiaire :
Nous avons fait un article sur le sujet sur le marché des bureaux à Marseille il y a peu donc n’avons rien à ajouter. 
En revanche pour les commerces, j’ai l’impression que les droits au bail et que les valeurs locatives baissent. A ce jour ce n’est qu’un sentiment, lié aux difficultés des commerçants à vendre leur fonds de commerce même dans des artères prime de notre centre-ville et à la concurrence des Terrasses du Port.
Ce sera le sujet d’un de mes prochains articles.
Et l’investissement immobilier : va-t-il se réveiller ?
En septembre, nous avons eu 8 consultations pour des investissements dans le neuf et des questions sur des programmes.
6 d’entre eux se sont concrétisés par des achats. Nous avons cru que c’était les investisseurs étaient de retour.
Malheureusement, non. Ce ne fût qu’un feu de paille…
La surimposition continue d’étouffer toute volonté d’investissement et toute prise de risques.
Dans l’ancien, en revanche, des marseillais expatriés, ou des amoureux de la ville ou ceux qui font de Marseille le pari de la croissance grâce à sa proximité avec l’Afrique, s’intéressent à notre ville.
Le taux facial d’investissement de 6,2% (loyer moyen/prix moyen) est intéressant et nous accompagnons de plus en plus ces investisseurs . Le seul point qui m’inquiète est le niveau des impôts foncier et des taxes d’habitation qui est très élevé pour un niveau de service médiocre et qui sont annoncées encore en hausse.
Espérons que cet argent sera utilisé à bon escient pour des investissements dans l’avenir qui feront de notre ville une capitale et pas pour masquer la non gestion des services de la mairie, du conseil général et du conseil régional.
Besoin d’un conseil pour vendre, acheter, mettre en location ou investir?
N’hésitez pas à me contacter