Le neuf est un placement sans risque s’il est raisonné. Mais n’attendez pas une forte rentabilité dans un Pinel.
En revanche, si vous achetez à un moment où le marché est trop cher (notamment en ce moment), vous avez un gros risque de perte.
Acheter dans le neuf à Marseille : oui, mais pas n’importe où
Il y a 50 grues à Marseille en ce moment et donc autant de programmes qui vont être livrés dans les 2 prochaines années. Je vous laisse choisir selon vos préférences. Si vous ne connaissez pas Marseille, faites attention, car vous le savez le meilleur côtoie le pire.
Ces derniers mois, les promoteurs sont à la fête et ont revu les prix à la hausse en 2016 puis en 2017. Cela semble se calmer, mais on ne peut dire aux investisseurs que c’est le bon timing pour investir dans le neuf.
Au niveau des quartiers:
Fuyez les quartiers nord.
Privilégiez les quartiers centraux et les quartiers sud.
La Joliette est toujours très chère pour un quartier en devenir.
La Capelette que nous favorisions depuis 10 ans est également encore en phase de transition avec une suroffre qui fait que les loyers et les prix sont à la baisse.
Privilégiez les quartiers dont les écoles ont bonne réputation.
Enfin, ne croyez pas au miroir aux alouettes des promoteurs et considérez qu’un quartier met 20 à 30 ans pour changer. Donc Euro-méditerranéenne 2: c’est non!
Acheter un Pinel: oui, mais pas à plus de 4000€ le m2
N’oubliez pas qu’acheter du Neuf en Pinel c’est perdre tout de suite 15 %, comme lorsque vous prenez les clefs d’un véhicule neuf. Malheureusement, beaucoup semblent oublier et ne s’en rendent compte que lorsqu’ils tentent de revendre au bout de 9 ans. Cette décote à l’achat fonde et justifie les avantages fiscaux accordés aux investisseurs.
Ce prix de 4000€ n’a pas de valeur, car chaque quartier aura son plafond. Mais vous devez prendre en compte le prix du neuf par rapport à l’ancien. Dans 15 ans, quand vous voudrez vendre, votre appartement sera devenu ancien et le marché ne fait pas de différence entre des appartements qui ont 15, 25 ou 35 ans…donc si le marché de l’ancien est à 2500€, votre appartement sera peut-être mis à prix à ce niveau. Idéalement, il ne faudrait pas acheter du neuf à un prix de plus de 30% le prix de l’ancien en bon état.
Acheter un T2 de 43m2 à 200 000€ avec le box et un emprunt sur 20 ans vous procurera:
- une rentabilité des capitaux investis de 10,25%,
- le rendement net de charge sera de 2,7%, le rendement brut de 3,53% sur 20 ans
- vous devrez mettre chaque mois 571€ de votre poche (en tenant compte du crédit d’impôt)
- vous bénéficierez de 4097€ de crédit d’impôt
Consultez les plafonds de loyer en 2018 en pinel à Marseille
Derniers arguments pour l’achat d’un appartement neuf:
- le neuf colle parfaitement à la demande avec terrasse, parking
- les charges sont maîtrisées et il n’y aura presque pas de travaux les 20 premières années
- les immeubles anciens sans travaux importants vont devenir obsolètes
- la métropole renforce leur centralité de Marseille
- notre population augmente…
Si vous avez décidé d’investir dans l’immobilier à Marseille, n’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions ou besoin d’un avis sur le prix ou l’emplacement d’un programme neuf ou toute question qui vous passe par la tête…
Estimez votre loyer dès maintenant !
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