Devant la nouvelle obligation de réaliser un Diagnostic de Performances Energétiques (DPE) collectif, en copropriété, nous avons décidé de prendre de l’avance et de lancer les projets pour tous nos immeubles, en 2024 avant même parfois les échéances demandées .
Voici pour rappel, le calendrier de cette nouvelle loi et des dates butoires pour ces DPE collectifs :
1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots
Pourquoi réaliser les DPE collectifs dans les copropriétés dès 2024 ?
Pour plusieurs raisons :
– Bénéficier d’un encombrement des diagnostiqueurs / bureaux d’études (BET) moindre. À ce jour les délais varient jusqu’à 6 mois pour les rendus.
– Plus la demande augmente plus les prix aussi donc autant faire bénéficier nos copropriétés de meilleurs tarifs.
– Les informations contenues dans le DPE collectif intéressent aussi les copropriétaires qui souhaitent vendre car cela concerne l’isolation des combles, des planchers, le type de chaufferie collective, etc.
Autant de renseignements demandés pour l’établissement des DPE privatifs indispensables pour la vente et la location dans nos copropriétés gérées.
Les conclusions des DPE collectifs par type de copropriétés
- Le classique 3 fenêtres marseillais construit avant 1915, avec façades et murs intérieurs en pierre pour la majorité :
Sur 10 DPE réalisés, la meilleure note obtenue est D, la moins bonne F.
L’épaisseur des murs semble être le principal défaut pour obtenir une étiquette correcte.
L’isolation des combles et des planchers permettront de faire monter la note. - Immeubles 1915-1945, avec façade en pierres et moellons, et murs intérieurs en briques :
Sur 22 DPE réalisés, la meilleure note obtenue est C, la moins bonne G.
Il s’agit de la classe d’immeubles la plus exposée au risque dit de “passoire thermique”.
L’isolation des combles et des planchers est indispensable pour obtenir une note correcte, comme l’efficacité énergétique des fenêtres. - Immeubles 1945-1975, avec façade et murs intérieurs en béton, sans isolation :
Sur 21 DPE réalisés, la meilleure note obtenue est C, et la moins bonne G.
L’impact de la taille de la copropriété est important. 95% des notes attribuées se situent entre D et E.
Ce sont les petites copropriétés de moins de 10 lots qui ont les étiquettes les plus mauvaises. On peut noter aussi que cette classe d’immeuble concentre les pires étiquettes en termes d’émissions de Gaz à Effet de Serre (GES). Ceci s’explique par la surreprésentation du gaz comme énergie primaire de chauffage et eau chaude sanitaire. - Immeubles 1975-2000, avec façades en béton :
12 DPE réalisés, meilleure note C, moins bonne F.
On constate l’impact des premières réglementations thermiques dans la présence d’isolation des façades (majoritairement par l’intérieur). Il y a également une bascule dans l’énergie primaire chauffage et ECS, avec une majorité en électrique. Les combles/toitures et les planchers sont également mieux notés en isolation. - Immeubles après 2000, avec façades en béton :
Sur 12 DPE réalisés, la meilleure note obtenue est B, la moins bonne est D.
L’électricité a pris le pas sur le gaz en énergie primaire (11 immeubles sur 12), et l’isolation des façades et combles, toitures et planchers sont la norme, de même que des menuiseries privatives efficaces en termes énergétiques.
Ce constat permet de confirmer que certaines solutions sont efficaces pour améliorer la notation énergétique : isolation de l’enveloppe, menuiseries performantes, électricité comme énergie primaire.
Quelles difficultés pour les immeubles anciens d’améliorer la note de leur DPE ?
La taille de la copropriété peut être pénalisante :
Les immeubles anciens contiennent moins de lots, sont donc de surface plus petite, et on voit bien que les plus petites surfaces sont les plus pénalisées concernant le DPE. Cela s’applique aussi pour les DPE privatifs.
La réalisation des améliorations n’est pas toujours réalisable techniquement :
Réaliser une Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) est inconcevable en centre-ville, l’installation de Pompe à Chaleur (PAC) est aussi très compliquée si les appartements donnent sur la voie publique. L’installation de Ventilations Mécaniques Contrôlées (VMC) hygroréglable dans les immeubles sans VMC existantes est un chantier conséquent.
Conclusions ?
Si les copropriétaires doivent faire des efforts pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, les pouvoirs publics français doivent également proposer des solutions adaptées et réalistes et/ou modifier les normes actuelles (dans les périmètres soumis à visa des Architectes des bâtiments de France notamment) afin de faciliter l’amélioration de la notation énergétique des petites copropriétés de centre-ville. Sinon, rien ne se passera d’efficace dans notre centre-ville.
Bertrand Guibaud
Directeur Technique
bertrand@immobiliere-pujol.fr
