Selon l’étude Harris interactive pour la-loi-pinel.com , seulement 6% des Français investiraient à Marseille et 21% d’entre eux seraient de la région PACA.
Cela fait beaucoup de monde (94% d’investisseurs français) qui doivent croire que l’insécurité est notre quotidien et qui n’a pas compris le potentiel de notre ville, ni son énergie.
C’est triste, mais au moins, cela permettra de faire de bonnes affaires.
Pour les chanceux qui connaissent réellement notre ville, voilà 15 raisons d’investir en centre ville en 2015
Le marché :
- Je suis convaincu que le marché a déjà plus baissé que ce que les statistiques démontrent, surtout dans les immeubles dont les charges ne sont pas optimisées
- Vous pouvez acheter à 1800€ le m2 dans des immeubles du centre-ville en état correct avec peu de dépenses courantes ou de travaux à réaliser
- Avec un prix moyen d’achat à 2308€ le m2 et un loyer moyen à 12,5€ le m2, la rentabilité locative moyenne est de 6,5%, soit la meilleure rentabilité parmi les grandes métropoles françaises.
- Les coûts du neuf sont incompressibles à cause des normes et ne seront plus jamais en dessous de 3200€ le m2. Donc achetez de l’ancien à 2300€ le m2 comporte peu de risques de perte par rapport au neuf.
- Les logements intermédiaires avec changement de catégorie de Marseille (passage en catégorie A) dopent la rentabilité dans l’ancien sans sacrifice sur le montant des loyers ni dans les plafonds de revenus des locataires.
L’environnement :
- La population de notre ville croît chaque année officiellement de quelques centaines à quelques milliers et certainement beaucoup plus quand je vois les centaines de personnes qui demandent tous les jours le renouvellement de leur carte de séjour rue Saint-Sebastien.
- Nous avons tous les jours une trentaine d’appels téléphoniques de candidat locataire et beaucoup de consultations sur nos différents sites, ce qui nous montre que la demande est soutenue.
- Le juge de paix en immobilier d’habitation est le taux d’intérêt d’emprunt. Il n’a jamais été aussi bas et en début d’année les banques doivent remplir leurs objectifs de conquête client. La différence entre le prix de l’argent (2,5% à 3%) et la rentabilité dans l’immobilier à Marseille (6,5%) est de 3,5% à 4%. Je ne suis pas certain que cela dure…
- Les Marseillais ont historiquement peu investi dans l’entretien de leur patrimoine : donc les immeubles bien entretenus et des appartements coquets et bien réhabilités sont mieux valorisées qu’ailleurs.
- Notre ville est la plus proche culturellement et géographiquement de l’Afrique, continent qui est en train de se réveiller, d’investir et de croître. S’il y a une ville qui en profitera, croyez-vous que ce sera Lille ?
Les politiques :
- Les politiques et bailleurs sociaux finiront par comprendre qu’il faut détruire les cités qui abritent les trafics et ruinent la réputation de notre ville. Plus personne ne souhaite habiter dans ces supermarchés de la drogue et de la violence, et nous continuons à investir des millions en pure perte. Donc des milliers de logements sont promis à la destruction et vont soutenir le marché locatif du centre-ville.
- L’état n’a plus d’argent pour doper la construction avec des avantages fiscaux. Donc moins de crédit d’impôt signifiera moins de logements pour les investisseurs dans le neuf.
- Les changements constants de la « politique » du logement, la sous-responsabilité du secteur public du logement font que nos politiques du logement sont inefficaces et coûteuses. La prise de conscience est en cours et soutiendra le marché privé beaucoup plus économe et efficace même dans le logement des plus démunis.
- depuis 2 ans, avec les augmentations d’impôts, les investisseurs privés ont déserté le marché. Donc celui qui investit dans des travaux de qualité différencie son bien et le valorise par le loyer.
Voilà pourquoi, investir dans l’immobilier en centre-ville à Marseille reste un placement de père de famille, peu exposé aux aléas des marchés et de ses retournements.
Le seul bémol que je mettrais est le niveau des impôts locaux avec en premier lieu la taxe d’habitation et taxe foncière qui sont beaucoup plus chères dans notre ville qu’ailleurs à cause de la sous-productivité des agents et d’une absence de management. Les « responsables » semblent en avoir pris conscience et c’est peut-être le prix pour faire évoluer notre ville.
Vous avez besoin d’un conseil pour investir à Marseille? N’hésitez pas à me contacter.